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光耀东方:独特的商业模式 柳传志的商业脉搏

关键词:商业模式
发布时间: 2019-06-24 16:02
光耀东方:独特的商业模式起步于三线城市山东聊城,途经山西、河北,再从天津到北京,八年间,光耀东方董事长李贵斌带着日趋成熟的后定位再创造与城市规划先导开发模式,在少人关注处悄然掘金。



在房地产狂飙突进的黄金十年,总有一些价值被低估的商业物业,因为种种原因不幸烂尾的商业项目。这些机会藏在繁华的背后,李贵斌独辟蹊径发现它,对于价值低估或者运营不成功的项目,对其进行改造。李贵斌总结说,就是再定位、后规划、改造、装修和运营,如果项目的商业做成功,整个项目就会被盘活。商业地产商业在先,商业做得越好,地产增值率就高,商业价值也就进一步得到提升。



这就是李贵斌在实践中总结的后定位再创造商业地产开发模式,也是光耀东方独特的商业模式之一。李贵斌敏感地认识到,在房地产市场发展的过程中,甚至在未来的很长一段时间里,烂尾楼和价值被严重低估的项目都会大量存在。“我们选择了这样的一个商业模式,一是因为对社会有好处,二是因为对公司有好处,所以未来光耀东方还将继续这样的模式。”李贵斌说。但烂尾楼不过是打开市场的途径之一,做商业地产的城市综合体才是李贵斌最终的目标。



过去几年中,李贵斌先后收购了河北石家庄7.6万平方米的品汇大厦、邯郸2.4万平方米的新丹兰尚街和山西大同4万平方米的新东方尚街。以山西大同项目为例,光耀东方收购成本差不多3400元/平方米,按照目前的市场价,项目售价可达1200
元/平方米。



2005年时,李贵斌将光耀东方总部迁至北京,开始涉足北京等一线城市的烂尾楼生意。2009年上半年,光耀东方成功控股“新中关大厦”47%的股份。去年下半年光耀东方100%收购了位于长安街烂尾近10年之久的“海天中心”,在对项目周边成型的居民生活与企业业态布局进行因时、因势、因地、因人四个维度的理性分析后,将项目更名为“光耀东方广场”,并于2009年末推向市场,一售而罄。而盘活“海天中心”,使得光耀东方声名鹊起。



在李贵斌看来,经济发展不平衡,区域之间的差异,信息的不对称,造就了价值洼地。针对整个房地产行业来说,伴随着经济的大发展、城市化进程,对企业来说是一次历史性的机会。然而城市化创造的需求是有限的,在需求量越大的地方,价格就会越高。企业个体的成功,在于把握市场经济中的不平衡而产生的机会。



数年的积累,李贵斌称,收获了一个商业管理团队,一种正在完善的商业模式。藉此基础,李贵斌在积极推进收并购烂尾楼的后定位商业地产模式的同时,也在积极实践城市规划先导模式,即在旧城区域改造与新城新区的版图中,从零开始,自主开发商业地产项目。目前,光耀东方拥有两个自主开发的大型城市商业综合体项目,分别位于天津和济宁。李贵斌透露,今后在光耀东方的业务构成比例中,后定位项目和城市规划先导的商业项目将保持在1∶2的配比。



下一步,李贵斌还打算在一线城市收购2至4个烂尾项目,新动工三个综合体项目。而政策对于市场的影响,李贵斌认为,频繁出台的楼市调控政策都是剑指过快上涨的房价。从市场的观望情绪看,调控政策的效果初现,住宅市场投资客纷纷撤资,这必然对商业地产等领域的发展带来机遇,商业地产已经率先复苏。一方面,撤出住宅市场的大量资金分流到商业地产领域;另一方面,商业地产具备投资收益率和未来地产增值率的双重收益。



“致力于城市规划先导模式,更倾向于后定位模式,光耀东方的商业地产格局渐成规模”,李贵斌如是说。









柳传志的商业脉搏看着面前60多岁的柳传志依旧是行色匆匆,神情淡定,激情四射,心中充满敬畏。浸洇柳传志商业理想艰辛、智慧和联想基因的前世今生,一幕幕鲜活如电影在脑海深处循环放映起来



所有的疲劳与炎热都在蓬莱的君顶酒庄一一卸下。晚宴结束的时间是在21:30分,当柳传志走出“21星”中国企业家杂志年会欢迎晚宴大厅的时候,我邀请柳总合影留念,并谈起他的名言“人要有理想,但不能理想化”。



在企业界,我算是柳传志的超级粉丝,今天回想并重新阅读联想曾经的幕幕风云,看着面前60多岁的柳传志依旧是行色匆匆,神情淡定,激情四射,心中充满敬畏。浸洇柳传志商业理想艰辛、智慧和联想基因的前世今生,一幕幕鲜活如电影在脑海深处循环放映起来。



在总结柳传志的商业理想时,我们发现无论是其14年前在香港钦定接班人前夕写给杨元庆的信,还是与倪光南就事关联想战略的智慧较量,无论是“搭班子、定战略、带队伍”等朴素的管理思想和商业智慧,还是把联想从北京的一个“技工贸”小公司带向全球化、证券化、资本化的世界级企业,无论是与张瑞敏、李东生、倪润峰、陶建幸等做企业的境界与优劣对比,还是其平和、勇气、坚毅、有恒有为、宽容、尊重、诚信等人格魅力,成为中国企业界的教父级人物并为人所尊敬,柳传志当之无愧。正如14年前他语重心长地说给杨元庆的那些话:当你真像鸵鸟那么大时,小鸡才会心服。只有赢得这种“心服”,才具备了在同代人中做核心的条件。



柳传志在管理界给联想内外留下了许多宝贵的无形财富,“搭班子、定战略、带队伍”,“事为先,人为重”,“立意要高,行动要务实”,“入模子”,“拐大弯”,“复盘思维”,“大发动机与小发动机”,“孵小鸡理论”、“房屋理论”,“不长本事的钱不挣”,“不是家族的家族企业”,“企业利益第一”,“不把长跑当短跑”,等等,无不朴素、简单、本真而又透射出智慧的锋芒。



24年前的1984年,柳传志带领10名计算机科技人员,怀揣20万元人民币在北京一处租来的传达室中开始创业,并取名“联想”(legend,英文含义为传奇)。没有人会相信24年后联想会是什么样子,“其实我们刚创业的时候,谁也想不到有今天。我那个时候主要是憋得慌,想干事,但并不知道将来究竟要办个什么样的公司,也没有那么多远大理想。”也正是这种坦荡心境与胸怀却让柳传志在商业旅途上无心插柳柳成荫。



梳理联想的核心业务,你会发现柳传志清晰的战略脉络:技、工、贸、资。技术研发和资本之路如今成为新联想的核心,柳传志带领联想渐入佳境,如其它同期诞生的家电类企业相比,联想已经逐渐摆脱单纯的附加值制造,并逐渐-全球品牌网-形成核心实力型业务:联想集团有杨元庆带领联想并购和重塑IBMPC业务;郭为率领的神州数码在稳居中国IT分销龙头十年之后,去年8月实现重组,业务重心向IT服务方面拓展;联想投资重点投资中小创业企业,弘毅投资被全国社保基金相中,开始投资并管理人民币基金,而今许多项目已进入开花结果季节;融科智地在以北京为中心的房地产业务也是稳步增长。



种种迹象表明,联想在甩减非增值业务链方面已经超越其竞争对手好多年。“如果有一个项目,首先要考虑有没有人来做。如果没有人做,就要放弃,这是一个必要条件”,“不长本事的钱不挣”,这就是柳传志的商业脉搏。



华人商业领袖李嘉诚基业长青的秘密是,成就其全球帝国的,并非神秘的经营技巧,而是由永无止境的好奇心和不停反思的自制力构成的健全人格。坚毅、勇气、有志、有识、有恒、有为、诚恳、可靠、有礼、宽容、公平、正义、洞察、智慧、尊重、正直、和善大方……这些成功的品格在柳传志身上同样可以找到。



柳传志不是完人,但他能把联想带向今天和明天,已足见其智慧和方略。你没有吃苦的精神,你就不要去体验幸福的滋味;你没有失败的勇气,你就不要去羡慕成功的凌厉;你没有朴素而智慧的心态,你就不要去追求梦想的绚烂。



走正道,傍大款,学先进;搭班子,定战略,带队伍。足矣。









来源:财智领袖